*Por Tomás Morón para Regional vista Invest for Real
La Tasa Interna de Retorno (TIR) se ha convertido en el instrumento de medición para los gestores e inversores profesionales, pero esta métrica tiene serias limitaciones que debemos entender. La riqueza real se crea mediante capitalización a lo largo del tiempo, factor que se mide en base a un rendimiento anualizado, no en función de la TIR. En mi opinión, muchos inversores creo que comparan erróneamente la TIR con los rendimientos anualizados a la hora de tomar decisiones de inversión - algo que considero que puede ser un error que puede salir bastante caro. Para entender mejor las rentabilidad de una inversión hay que diferenciar en primer lugar la TIR de los rendimientos anualizados y así tomar decisiones de inversión informadas.
Cómo la Tasa Interna de Retorno (TIR) Puede Inducir a Error
El rendimiento anualizado mide el global de flujos que una inversión ha conseguido o se espera que consiga en cada año. Por ejemplo, una inversión de 1 millón de euros que logre un rendimiento anualizado del 8%, valdrá más de 10 millones de euros en 30 años, considerando la capitalización de los flujos.
Por otro lado, la TIR intenta ofrecer a los inversores una tasa de rentabilidad anualizada equivalente, pero tiene en cuenta el momento en que se producen los flujos de efectivo, incluso si el dinero se invierte durante períodos cortos de tiempo, como días o semanas en lugar de periodos anuales. Además, la TIR asume que todos los flujos se reinvertirán inmediatamente, lo que significa que hay una suposición de capitalización incorporada en la ecuación que en realidad no siempre ocurre.
El verdadero desafío con la TIR es que no explica de forma cuantificable cuánto dinero se ha ganado en realidad. En un análisis sencillo, a diferencia del ejemplo anterior del rendimiento anualizado esperado, sencillamente no sabemos a día de hoy cuánto vale una inversión de 1 millón de euros que alcanza una TIR del 8% en 30 años. En la siguiente tabla podemos ver de forma más sencilla las limitaciones que presenta la TIR en una inversión relativamente baja de 100.000€ durante un período de inversión de 3 años:
En la inversión anterior la TIR es de un 11,2% en 3 años. Para calcular esto es tan fácil como utilizar Excel y utilizar la función "=IRR" o "=TIR" (en función de tu sistema operativo e idioma). La fórmula simplemente descuenta los flujos de efectivo para generar la métrica de la TIR sobre la inversión inicial en el plazo establecido. Lo importante que podemos ver en el ejemplo anterior es que el beneficio sobre la inversión fue de 20.000€, o un 20% sobre la inversión inicial de 100.000€. Si analizamos el rendimiento anualizado necesario para lograr el mismo beneficio, la inversión tendría que generar un 6,3% anual. Es decir, si hubieras invertido 100.000€ en una inversión que obtiene rendimientos del 6.3% anualmente, tu inversión valdría 120.000€ después del periodo de inversión de tres años. Si los 100.000€ hubieran crecido en un 11,2% sobre una base anualizada, el beneficio estaría cerca de los 37.000€. Antes de dejarte impresionar por una TIR del 20%, considera la riqueza creada en realidad valorando el Múltiplo sobre el Capital invertido.
Veamos ahora otro ejemplo comparando la TIR con los rendimientos anualizados. A continuación comparamos dos inversiones de 100.000€ que generan los dos una TIR del 15%, pero finalmente generan beneficios muy distintos.
El primer ejemplo obtuvo unos beneficios totales de 28,5%, mientras que el segundo obtuvo unos beneficios totales de 52%. Este ejemplo ilustra claramente por qué no podemos comparar dos oportunidades de inversión basándonos exclusivamente en la TIR. Los dos inversores tuvieron su capital comprometido durante 3 años, pero uno ganó mucho más que el otro. En el Escenario #2 anterior, resulta que la TIR del 15% es en realidad equivalente a una rentabilidad anualizada del 15% por la forma en la que se dan los flujos de caja. En este caso, la inversión de 100.000€ obtiene un rendimiento anualizado del 15%.
Para ser justos con la TIR, la recuperación del capital en menor tiempo, en lugar de demorar periodo de inversión, es mejor y ciertamente reduce el riesgo de cualquier inversión (siempre y cuando se cumplan los pronósticos). Los flujos de efectivo que se generaron a futuro son más arriesgados conforme se extienden los plazos de inversión. En el Escenario #1, es probable que el inversor esté invirtiendo en activos con flujos de caja estables, propios de inversiones "core" y "core plus", y habría una reinversión de los flujos en la misma inversión o en otras adaptadas a sus preferencias. Sin embargo, no sabemos que inversiones estarán disponibles ni que rentabilidades serán posibles a futuro - por lo que es probable que no consigamos mantener la misma TIR siempre. Recuerda que es necesario tiempo, disciplina y dedicación para encontrar oportunidades de inversión adecuadas para reinvertir los excedentes de flujos generados.
Llegados a este punto debería estar claro para todos que aunque la TIR y el rendimiento anualizado parecen lo mismo son en realidad métricas distintas - las dos importantes a la hora de valorar inversiones en Real Estate. Buscar la TIR más alta en periodos cortos de tiempo es uno de los mayores errores en mi opinión que se pueden cometer en Real Estate. Un gestor puede ofrecer una TIR elevada en una oportunidad de inversión en Real Estate sin generar riqueza real, razón por la cuál es necesario valorar también el rendimiento anualizado y el Múltiplo sobre el Capital. Recomiendo mejor encontrar inversiones sólidas a largo plazo y dejar que el poder del interés compuesto cree riqueza en el largo plazo. Si tenemos una perspectiva a largo plazo, es mejor buscar un rendimiento anualizado del 10%, que una TIR elevada del 20%. Como dice Warren Buffett: "Cuidado con las inversiones que producen aplausos".
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