Utilizar el WACC para Determinar el Riesgo Asumido por Endeudamiento en Inversiones Inmobiliarias

Por tomás Morón - regionalvista.com

Es sabido que las inversiones en real estate tienen un gran atractivo - el apalancamiento. Uno de los errores más comunes que cometen los inversores no profesionales a la hora de valorar una oportunidad de inversión inmobiliaria es subestimar el riesgo que conlleva la deuda. Los inversores tienden a centrarse en el lado positivo de las operaciones, seducidos por la tasa interna de retorno (TIR) anunciada o el múltiplo, sin cuantificar y ajustar adecuadamente sus expectativas de rentabilidad en función de los riesgos asumidos.

La realidad es que la deuda en las inversiones inmobiliarias tiene un gran impacto en el nivel de riesgo que asumen los inversores y, es por ello que creo que todo inversor debería entender cómo utilizar el coste medio ponderado del capital ("CMPC"), también conocido como Weighted Average Cost of Capital ("WACC"), para determinar el riesgo asumido por endeudamiento. El WACC considera las distintas fuentes utilizadas para financiar una inversión, es decir, capital y deuda. Dicho de otra manera, el WACC considera tanto el coste del capital propio aportado a la inversión, y el coste de la deuda considerada para optimizar los objetivos de inversión. En la práctica, el WACC se utiliza como tasa de descuento para descontar los flujos de caja futuros de un proyecto de inversión ya que considera la combinación de capital propio y deuda.

¿Cómo Utilizar el WACC para Determinar el Riesgo Asumido por Endeudamiento en Inversiones Inmobiliarias?

Las inversiones inmobiliarias por lo general utilizan una combinación de capital propio de los socios y apalancamiento en función de la estrategia de inversión (puede ser deuda senior, subordinada y mezzanine). En la práctica de las inversiones en real estate, la deuda tiene un coste menor al capital propio - tiene preferencia a la hora del pago y suele concederse a cambio de garantías reales sobre los activos. El cálculo del WACC depende de la aportación de capital realizada y del coste de la deuda obtenida - en gran medida dependerá de los activos y del plan de negocios.

La fórmula del WACC:

(% de Financiamiento con Deuda x Coste de la Deuda) + (% de Financiamiento con Capital Propio x Coste de capital) = WACC

Utilicemos esta fórmula para analizar una operación de real de Regional Vista que se financió con un 60% de deuda, a un coste del 5%, y con un 40% de capital propio, a un coste del 20%. Después haremos una comparación de lo que sucede en la misma inversión, manteniendo el mismo nivel de riesgo asumido a nivel de activos y plan de negocios, pero utilizando más deuda y menos capital.

Ejemplo #1: Deuda (60% x 5%) + Capital (40% x 20%) = WACC 3% + 8% = WACC 11% = WACC En el ejemplo #1, el coste medio ponderado del capital para nuestra inversión - considerando deuda y capital - es de un 11%.

Ahora, si aumentamos el porcentaje de deuda pero mantenemos el mismo 11% de WACC, podremos determinar cuál será el nuevo coste del capital propio. El coste de la deuda también aumentará en este escenario porque los prestamistas están asumiendo más riesgo. A diferencia de otros gestores y asset managers, Regional Vista evita utilizar más de un 75% de deuda en cualquier operación - aunque seguimos viendo a día de hoy financiaciones con niveles mayores de deuda y financiaciones de hipotecas al 100%.

Continuando con el ejemplo, si mantenemos el WACC en un 11% asumiendo un mayor nivel de deuda, por ejemplo un 80%, asumiendo que el coste de la deuda aumente al 6% por el incremento del riesgo, podremos obtener el nuevo coste de capital propio (llámalo "y").

Ejemplo #2: Deuda (80% * 6%) + Capital (20% x "y") = 11% 4.8% + 20% x "y" = 11% 20% x "y" = 11% – 4.8% 20% x "y" = 6.2% "y" = 6.2% / 20%

Nuestro nuevo coste de capital propio es de un 31%.

Simplemente aumentando el nivel de deuda asumido de un 60% a un 80%, el coste requerido por el capital propio se incrementó de un 20% a un 31%. Como podemos ver, el uso de más deuda aumenta considerablemente el riesgo de una oportunidad de inversión en real estate y también aumenta considerablemente la rentabilidad requerida por los inversores en compensación por su capital.

Los inversores en real estate deben (i) asegurarse de utilizar la fórmula del WACC para cuantificar el riesgo asumido por el endudamiento en las inversiones inmobiliarias, y (ii) tener cuidado con niveles de apalancamiento superiores al 75%. No dejes seducirte fácilmente con los rendimientos presentados, en muchas ocasiones están inflados y atienden a pronósticos poco realistas. Los gestores y asset managers de buena reputación deben ser transparentes y mostrar en detalle la estructura y financiación empleada en cada operación. Es razonable ofrecer una rentabilidad acorde a los riesgos asumidos.